Земля тихо дихає під сонцем, а на ній уже не просто ростуть колоски — вона стає частиною довгострокового плану, майже як спадок. Саме тут розкривається справжня сила емфітевзису: право, яке дозволяє не просто орендувати поле, а по-справжньому володіти ним для сільського господарства, передавати далі, успадковувати та навіть продавати.
Коріння емфітевзису сягає глибокої давнини — римські юристи придумали цей механізм, щоб заохотити людей вкладати сили в чужу землю, не боячись, що завтра її заберуть. Сьогодні в Україні це один з найпотужніших інструментів для аграріїв, які хочуть стабільності на десятиліття вперед.
Що таке емфітевзис простими словами
Емфітевзис — це довгострокове речове право користування чужою земельною ділянкою виключно для сільськогосподарських потреб. Воно виникає тільки на підставі договору між власником землі та емфітевтом — людиною чи компанією, яка отримує це право.
На відміну від оренди, емфітевзис не просто дає можливість обробляти землю — він робить емфітевта майже повноцінним “господарем” на ділянці: можна будувати тимчасові споруди для агровиробництва, висаджувати багаторічні насадження, змінювати сівозміну без постійних узгоджень. Головне — земля залишається сільгосппризначення.
Найяскравіша особливість — відчужуваність. Емфітевт має право продати, подарувати чи закласти своє право емфітевзису іншій особі. Це перетворює його на справжній актив, який можна монетизувати.
Історія емфітевзису: від Риму до сучасної України
У Римській імперії емфітевзис народився як спосіб оживити занедбані землі після воєн. Власники віддавали поля на довгі роки, а селяни вкладали кошти в меліорацію, знаючи, що врожай буде їхнім.
В Україні цей інститут з’явився з прийняттям Цивільного кодексу 2003 року. Спочатку він був безстроковим, але з 2018 року максимальний термін для приватної землі обмежили 50 роками, а для державної та комунальної — теж 50 роками. Це дало поштовх розвитку: фермери отримали інструмент, який набагато стабільніший за класичну оренду.
Як правильно укласти договір емфітевзису
Договір емфітевзису укладається в письмовій формі та обов’язково посвідчується нотаріусом. Без нотаріального посвідчення він не матиме сили.
Після підписання договір реєструється в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Саме з моменту реєстрації емфітевзис стає чинним і захищеним законом.
Обов’язкові елементи договору:
- точний опис земельної ділянки (кадастровий номер, площа, цільове призначення);
- строк дії (від кількох років до 50 років);
- розмір та порядок плати (емфітевзис може бути платним або безоплатним);
- права та обов’язки сторін;
- умови припинення та передачі права.
Плата за емфітевзис часто нижча за орендну, адже власник отримує гарантію довгострокового користування та можливість передачі права.
Права та обов’язки емфітевта
Емфітевт володіє та користується ділянкою в повному обсязі, ніби це його власність. Він може:
- самостійно визначати сівозміну та види сільгоспробіт;
- будувати тимчасові споруди (теплиці, ангари, склади);
- відчужувати право емфітевзису третім особам без згоди власника;
- передавати в спадщину;
- закладати право в банку як заставу.
Але є й обов’язки: цільове використання землі, сплата плати (якщо передбачена), збереження родючості ґрунту, сплата земельного податку (з 2025 року емфітевт сплачує податок на землю замість власника).
Порівняння емфітевзису з орендою та суперфіцієм
Багато хто плутає емфітевзис з орендою, але відмінності суттєві.
| Характеристика | Емфітевзис | Оренда землі | Суперфіцій |
|---|---|---|---|
| Цільове призначення | Тільки сільгосппотреби | Сільгосп або інше | Забудова |
| Відчужуваність права | Так (продаж, спадкування) | Ні (лише суборенда за згодою) | Так |
| Максимальний строк | До 50 років | До 50 років | До 49 років |
| Право власності на споруди | Тимчасові — так | Залежить від договору | Будівлі належать суперфіціарію |
| Земельний податок | Сплачує емфітевт (з 2025) | Сплачує орендар | Сплачує суперфіціарій |
Джерела даних: Цивільний кодекс України, Земельний кодекс України.
Емфітевзис дає значно більше свободи, ніж оренда, але обмежений сільгоспвикористанням. Суперфіцій же призначений для будівництва, тому його часто обирають забудовники.
Податкові нюанси емфітевзису в 2025 році
З 1 жовтня 2025 року емфітевзис прирівняли до оренди в питаннях оподаткування. Емфітевт сплачує земельний податок та мінімальне податкове зобов’язання (МПЗ), якщо ділянка сільгосппризначення.
Плата за емфітевзис оподатковується як дохід від оренди: для фізичних осіб — 18% ПДФО + 1,5% військовий збір, для ФОП — єдиний податок.
Власник землі отримує дохід без сплати земельного податку — його перекладає на емфітевта.
Типові помилки при укладанні емфітевзису
Типові помилки при укладанні емфітевзису
🌱 Відсутність чіткого опису ділянки — без кадастрового номера договір легко оскаржити.
⚠️ Ігнорування нотаріального посвідчення — без нотаріуса емфітевзис не зареєструють.
💰 Неправильне визначення плати — фіксована сума без індексації може стати збитковою через інфляцію.
📜 Відсутність умов припинення — без чітких підстав власник не зможе повернути землю.
🔄 Забуття про перехід податків — з 2025 року емфітевт платить податки самостійно.
Уникаючи цих помилок, сторони отримують надійний та вигідний інструмент на довгі роки.
Емфітевзис перетворює землю з простого активу на справжній інструмент розвитку агробізнесу. Він дає впевненість у завтрашньому дні, можливість інвестувати в ґрунт без страху втратити все через зміну власника чи закінчення короткострокового договору. Саме тому все більше фермерів обирають саме цей шлях — довгий, стабільний і по-справжньому господарський.
About the Author
