Податок на нерухомість не чіпає малі квартири до 60 квадратних метрів чи будинки до 120. Якщо ваша оселя вкладається в ці межі, платити взагалі нічого не доведеться — податкова просто не нарахує ні копійки. А для тих, хто має більше, є пільги, оскарження та хитрі переоформлення, які дозволяють звести податок до нуля чи мінімуму. У 2026 році, з мінімалкою 8647 гривень, максимальна ставка сягає 129 гривень за метр на рік, але уникнути її реально без ризиків.
Тисячі українців щороку отримують ці “листи щастя” і думають: “Чому я?”. Бо реєстри нерухомості іноді помиляються з площею чи власниками, а воєнний стан додає свої винятки — нерухомість на окупованих землях чи в зонах боїв просто не оподатковується. Розберемо все по поличках, з прикладами та кроками, щоб ви самі взяли контроль у руки.
Основи податку: коли нерухомість поза зоною ризику
Податок на нерухоме майно, відмінне від землі, — це місцевий збір, який нараховує податкова на основі даних Державного реєстру речових прав. Фізособи не подають декларацію: до 1 липня приходить повідомлення-рішення з сумою та строком сплати — 60 днів. Не прийшло? Ймовірно, ваша нерухомість не підпадає під оподаткування.
Ключ — площа. Для квартир ліміт 60 м² на всіх разом, для будинків — 120 м², дача плюс будинок — 180 м² сумарно. Надлишок множать на ставку місцевої ради (0-1,5% від мінімалки на 1 січня). У маленьких містах ставка мінімальна, у мегаполісах — ближче до максимуму. Якщо ви співвласник, рахують вашу частку окремо — це відкриває двері для оптимізації.
Не оподатковуються гаражі, паркінги, сауни чи лазні, якщо вони не більше 300 м² для квартир чи 500 для будинків. А ще — об’єкти, непридатні для життя: зруйновані війною чи аварійні. Податкова сама перевіряє, але ви можете надіслати витяг з реєстру пошкодженого майна.
Пільгові квадрати: скільки можна тримати без податку
Кожен власник має “безкоштовні” метри, ніби державний подарунок на свято. Для звичайних українців — 60/120/180 м². Перевищили? Платите лише за різницю. Уявіть квартиру 70 м²: оподатковується 10 м². За ставку 1% від 8647 грн (86 грн/м²) — це 860 гривень на рік. Але якщо розбити на двох власників по 35 м² — нуль.
Перед списком з прикладами згадайте: пільга діє на всі об’єкти разом, але лише на надлишок. Ось ключові норми в таблиці для ясності.
| Тип нерухомості | Пільгова площа | Приклад оподаткування (2026, ставка 1%) |
|---|---|---|
| Квартира(и) | 60 м² | 80 м² → 20 м² × 86 грн = 1720 грн |
| Житловий будинок(и) | 120 м² (250 м² для пільговиків) | 150 м² → 30 м² × 86 грн = 2580 грн |
| Дача + будинок | 180 м² | 200 м² → 20 м² × 86 грн = 1720 грн |
Джерела даних: Державна податкова служба України (tax.gov.ua), Податковий кодекс України. Таблиця спрощує розрахунок — перевірте свою ставку на сайті місцевої ради. Після цього переходьте до пільг для конкретних груп: вони розширюють ліміти, ніби додають бонусні рівні в грі.
Пільги для особливих категорій: ветерани, інваліди та інші
Податковий кодекс дарує розширені норми певним групам — це не просто слова на папері, а реальна економія тисяч гривень. Інваліди I та II груп, діти-інваліди чи повні сироти не платять за перші 180 м² квартири чи 250 м² будинку. Ветерани війни, чорнобильці, вдови загиблих — аналогічно, але лише за один об’єкт кожного типу.
- Документи для пільги: посвідчення інваліда, ветерана чи статус чорнобильця — подайте заяву в податкову до нарахування, бо автоматично не діє.
- Обмеження: пільга на одну квартиру чи один будинок; якщо дві — платите за другу повністю.
- Приклад: ветеран з будинком 300 м² — безкоштовно 250 м², 50 м² × 129 грн (макс ставка) = 6450 грн. Без пільги — 300 × 129 = 38 700 грн.
Ці правила оживають історії: сусід-пенсіонер з інвалідністю зекономив 10 тисяч, подавши заяву вчасно. А якщо нерухомість успадкована неповнолітнім — пільга діє до 21 року. Тепер про війну: у 2026 вона додає ще шар захисту.
Воєнні винятки 2026: ТОТ, бої та руйнування
З 1 березня 2022-го по кінець воєнного стану плюс 6 місяців податок не нараховується на об’єкти в зонах активних бойових дій (ТАБД), тимчасово окупованих територіях (ТОТ) чи знищених війною. У 2026 це продовжено — списки зон оновлюють щомісяця на сайті ДПС. Навіть якщо об’єкт цілий, але на ТОТ — нуль податку.
Для пошкодженого майна: витяг з Єдиного реєстру пошкодженого майна (через Дію чи МВС) — і нарахування скасовують. Фізособи не декларують, юрособи подають уточнюючу декларацію. Штрафи? Ні, бо пільга автоматична, але перевірте кабінет платника.
- Перевірте адресу на map.tax.gov.ua — чи в зоні.
- Зберіть витяг про пошкодження.
- Зверніться до податкової з заявою, якщо нарахували.
Така система рятує тисячі родин на сході та півдні — податок не стає ще одним тягарем у час випробувань. А тепер про активні кроки: як змінити власність, щоб податок зник.
Оптимізація через власність: переоформлення без податків
Найпростіший трюк — розділити нерухомість на співвласників. Квартира 100 м² на одну людину — 40 м² податку. На маму й сина по 50 м² — кожному по 0, бо менше 60. Дарчий, продаж чи спадок — все легально, без податку на дарування між родичами I групи.
Для бізнесу: внесіть у статутний капітал ТОВ — податок лягає на компанію, де є пільги для промислових складів (група 125 КВЕД). ФОП? Якщо житло не для бізнесу — пільга діє, але оренда в родичів без доходу — сіра зона, уникайте.
Продаж? Податок на дохід від продажу нерухомості — 1% + 1,5% ВЗ, але якщо купили >3 роки тому — звільнення. Обміняйте на меншу — і забудьте про щорічний податок.
Оскарження нарахувань: поверніть гроші за помилки
Реєстри помиляються: площа завищена на 10 м² чи власник не той. Протягом 10 днів після листа — заява до податкової з доказами (витяг з реєстру). Не погодили? Скарга вищому органу чи суд за 1095 днів.
- Крок 1: Звірка даних у кабінеті платника.
- Крок 2: Заява з копіями документів.
- Крок 3: Якщо відмовили — позов до адмінсуду (держмито 0,4 прожиткового мінімуму).
У 2025 суди скасували мільйони нарахувань за помилки — ваша історія може стати наступною. Перехід до бізнесу: там правила жорсткіші, але лазівки ширші.
Бізнес і ФОП: промислові пільги та декларації
Юрособи подають декларацію до 20 лютого 2026 за всі об’єкти. Пільги: промислові/складські будівлі — 0 податку, якщо не переобладнані під офіси. Сільгоспбудівлі в оренді — сплачує орендар, але власник декларує.
ФОП на спрощенці: якщо нерухомість для бізнесу — втрачаєте пільгові метри. Рішення: тримайте окремо. Аванси щоквартал — не проспіть, бо штраф 10-20%.
Практичні кейси: реальні історії успіху
Кейс 1: Квартира 90 м² у Києві. Власниця переоформила 50% на доньку — обидві в ліміті 60 м². Податок 0 грн замість 3000. Витрати: нотаріус 1000 грн.
Кейс 2: Будинок на Харківщині, пошкоджений. Витяг з реєстру + заява — скасували 5000 грн. Час: 2 тижні.
Кейс 3: ФОП з складом. Класифікували як промисловий (125 група) — декларація з 0 ставкою. Економія 20 000 грн/рік.
Ці приклади показують: дія окупає податок. У маленьких громадах ставки нижчі, тож переїзд власності — варіант. А якщо маєте кілька об’єктів, комбінуйте пільги з переоформленням — ефект множиться, ніби снігова куля заощаджень.
Зберігайте документи, моніторте кабінет — і податок стане не тягарем, а сплячим режимом. Багато хто забуває про щорічні оновлення зон ТОТ, але це ваш шанс на нуль. Тримайте руку на пульсі змін — у 2026 ставки виросли, але лазівки стали ширшими.
About the Author
