Земельний пай у надійних руках орендаря приносить стабільний дохід роками, але життя кидає виклики — потреба в готівці, переїзд чи просто бажання закрити главу. Гарна новина: продати такий пай реально, навіть якщо орендний договір тягнеться на десятиліття вперед. Головне — дотриматися процедури з переважним правом орендаря, і угода пройде гладко, без судових тяганин.
Суть проста, як чорнозем після дощу: ви повідомляєте орендаря про намір продати через нотаріуса за два місяці до угоди. Якщо він не скористається правом першої купівлі, земля переходить до нового власника разом з орендою. За даними Мінагрополітики, у 2025 році ринок землі стабілізувався, з продажами понад мільйон гектарів, тож ваш пай може принести солідну суму — від 50 тисяч гривень за гектар у середньому.
Але нюанси ховаються в деталях, як буряки під листям. Довгострокова оренда не блокує продаж, бо новий власник успадковує договір автоматично. Тепер розберемо все по поличках, щоб ви не спіткнулися об законодавчі камені.
Що таке земельний пай і чому оренда додає пригод
Земельний пай — це частка колективних полів радгоспів та колгоспів 90-х, оформлена як право на ділянку с/г призначення. Більшість паїв досі в оренді: фермери платять щорічно 5-10% від нормативної грошової оцінки, а власники сплять спокійно. У 2026 році понад 70% таких земель орендовані, за статистикою Держгеокадастру.
Оренда ускладнює продаж тим, що орендар має переважне право на купівлю, зафіксоване в статті 136 Земельного кодексу України. Це як дати сусідові першим право на свіжий хліб з печі — він може взяти або відмовитися. Ігнор цього права веде до скасування угоди судом, з втратою часу та грошей.
Проте ринок оживає: з відкриттям у 2021 році ціни злетіли вдвічі в деяких регіонах. Ваш пай — не просто клапоть землі, а інвестиція з потенціалом рости, особливо якщо ґрунт родючий і поруч інфраструктура.
Переважне право орендаря: як обійти пастку без конфліктів
Орендар — не перешкода, а партнер у процесі. Закон зобов’язує вас ініціювати продаж правильно: зверніться до нотаріуса з заявою про намір продати. Вкажіть точну ціну, площу, кадастровий номер — все, як у повноцінній пропозиції. Нотаріус реєструє заяву в Єдиному реєстрі нотаріальних заяв (ЄРНЗ) і автоматично повідомляє орендаря через Державний реєстр речових прав.
Термін на реакцію — два місяці з моменту реєстрації. Орендар може:
- Купити за вашою ціною — угода іде з ним.
- Відмовитися письмово — шлях вільний для інших покупців.
- Мовчати — вважати відмовою, і вперед до продажу.
Важливо: новому власнику дістається оренда в повному обсязі, якщо не розірвана. Це робить пай привабливим для агрохолдингів, які люблять готові активи. Пам’ятайте: ціна для третіх осіб не нижча за запропоновану орендарю, інакше угода анулюється.
У 2025 році понад 40% угод пройшли з переходом оренди, за даними аналітики ринку від KSE. Це спрощує життя всім: ви продаєте швидко, покупець отримує землю з доходом.
Покрокова інструкція: від ідеї до підпису договору
Продаж паю — як посівна кампанія: плануйте заздалегідь, щоб урожай не пропав. Ось детальний план, розрахований на 3-6 місяців.
- Перевірте статус паю. Замовте витяг з Державного земельного кадастру (ДЗК) та Державного реєстру речових прав (ДРРП). Переконайтеся, що немає обтяжень, арештів чи спорів. Вартість — 0,1 прожиткового мінімуму, результат за день.
- Повідомте орендаря про переважне право. Через нотаріуса, з фіксацією ціни. Плата за заяву — 0,1% від вартості паю, але не менше 1 прожиткового.
- Шукайте покупця. OLX, Agroxy, земельні аукціони ProZorro.Sale чи агенції. Рекламуйте з акцентом на оренду як плюс.
- Укладіть попередній договір. З покупцем, з завдатком 5-10% для безпеки.
- Підпишіть основний договір у нотаріуса. З перевіркою реакції орендаря. Нотаріус видає свідоцтво, реєструє право власності.
- Зареєструйте угоду в ДРРП. Новому власнику — автоматично оренда.
Після списку: весь процес коштує 2-5% від суми угоди. У воєнний час терміни можуть зрости через перевірки, але нотаріуси працюють онлайн.
Необхідний пакет документів: нічого не забудьте
Документи — фундамент угоди. Без них нотаріус не підніме руку. Почніть з копій, оригінали на нотаріуса.
- Паспорт та ІПН продавця і покупця.
- Державний акт на пай або витяг з ДЗК з техдокументом.
- Договір оренди з доповненнями.
- Витяг з ДРРП про відсутність обтяжень.
- Свідоцтво про шлюб або угода про майно (якщо одружені).
- Довідка про НГО (нормативну грошову оцінку) для податків.
Якщо пай не виділено в натурі — продаж права оренди спочатку, потім ділянки. За даними rada.gov.ua, у 2026 році продовжено термін оформлення паїв до 2028, тож поспіху немає.
Оцінка паю та актуальні ціни на ринку 2026
Ціна паю — як вино: старішає з роками. Залежить від родючості, близькості до доріг, регіону. У 2026 середня — 60 тисяч грн/га, з ростом 20% за рік у західних областях.
Оцініть через незалежного оцінювача (2000-5000 грн) або моніторінг угод на OLX/Agroxy. Таблиця середніх цін допоможе орієнтуватися:
| Регіон | Середня ціна, грн/га (2026) |
|---|---|
| Івано-Франківська | 165 000 |
| Тернопільська | 126 000 |
| Запорізька | 35 000 |
| Середня по Україні | 60 000 |
Джерела даних: моніторинг Мінекономіки та Landlord.ua. Після таблиці: угод у 2025 — понад 1 млн га, капіталізація ринку — 2 трлн грн. Ваш пай вартий більше, якщо з добрими сусідами.
Податки та приховані витрати: скільки реально в кишені
Податки — невидимий жниварь, що забирає частку. Для фізосіб при продажу першого паю в році: ПДФО 5% + військовий збір 1,5%. Другий і далі — 18% + 1,5%. Спадковий пай — пільга на перший продаж.
Додатково: нотаріус (1-2%), оцінка, держмито 1%. Загалом 7-10% витрат. Покупець сплачує реєстрацію. Порада: тримайте чеки, декларація до 1 травня наступного року.
У 2026 податкова ввела нову форму декларації з орендної плати, але для продажу — стандарт. Консультуйтеся з податковим радником, щоб уникнути штрафів у 25%.
Типові помилки при продажу паю в оренді
Багато хто спотикається на дрібницях, втрачаючи тисячі. Ось найпоширеніші пастки, які я бачив за роки практики.
- Ігнор повідомлення орендаря. Без заяви нотаріусу угода мертва — суд скасує за позовом орендаря.
- Занижена ціна в заяві. Третіх не можна дешевше, інакше позов гарантований.
- Неповні документи. Забули витяг з ДЗК — стоп машина.
- Продаж без оцінки. Покупець зійде з угоди, запідозривши заниження.
- Розірвання оренди передчасно. Орендар оскаржить, бо право перехідне.
Ці помилки коштують 20-50% часу. Навчіться на чужих — і ваша угода пролетить, як комбайн по полю.
Поради для максимальної вигоди: секрети досвідчених продавців
Щоб витиснути максимум, готуйтеся заздалегідь. Оберіть нотаріуса з досвідом земельних угод — вони знають всі лазівки. Рекламуйте пай з фото дрона, підкресліть орендний дохід: “Готовий пай 5 га, 8% рентабельності щороку!”.
Розгляньте аукціони ProZorro — конкуренція підніме ціну на 15-20%. Якщо орендар агрохолдинг, запропонуйте бонус: знижку за швидку угоду. У 2026 ринок росте, попит від ФОПів та малих ферм — ваш шанс на золоту жилу.
Гумор не завадить: уявіть, як орендар чує про продаж і сам пропонує премію, аби утримати землю. Реальні кейси показують: терпіння окупається вдвічі. Торгова війна за чорнозем тільки починається, тримайте руку на пульсі — і пай перетвориться на капітал для нових мрій.
About the Author
