Емфітевзис: гнучке речове право на землю в Україні

Земля в Україні завжди була не просто ґрунтом під ногами, а справжнім скарбом, що годує покоління. Емфітевзис оживає в сучасному праві як потужний інструмент, дозволяючи власникам паїв передавати їх у довірливі руки без втрати титулу. Це речове право на чуже майно відкриває двері для стабільного землекористування, особливо в часи земельної реформи.

Історичні корені емфітевзису: від Стародавнього Риму до України

Слово “емфітевзис” лунає як відлуння античності, походячи з грецького “emphyteuein” – насаджувати, обробляти. У римському праві це з’явилося в III столітті до н.е. як спадкова довгострокова оренда землі, що тривала 100 років чи довше, часто вічно. Власник (dominus) отримував одноразову плату чи ренту, а емфітевт міг продавати, заповідати право, будувати на землі, але мусив підтримувати родючість.

Цей інститут пережив Юстиніана, поширившись у Європі через феодальні відносини. В Україні емфітевзис увійшов у Цивільний кодекс 2003 року (глава 33), натхненний римським спадком. Земельний кодекс (статті 93-1, 125) уточнив його для сільгоспземель. Сьогодні, з відкриттям ринку землі у 2021-2024 роках, емфітевзис набирає обертів як альтернатива, коли продаж паю ще не для всіх.

Уявіть фермера в Полтавщині, який у 2025-му укладає емфітевзис на 49 га: земля родить, а він отримує солідну передплату. Така практика оживає, заповнюючи прогалини між орендою та власністю.

Що таке емфітевзис: точне визначення та сутність

Емфітевзис – це довгострокове, відчужуване та успадковуване речове право на користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення. Власник передає емфітевту (землекористувачу) право володіння та експлуатації для отримання плодів – врожаю, доходів – з обов’язком дбайливого господарювання.

На відміну від звичайної оренди, емфітевзис не зникає з життям емфітевта: його діти чи покупці продовжують. Об’єкт – ділянки ріллі, пасовищ, садів у приватній, державній чи комунальній власності. Цільове призначення фіксоване: тільки агропотреби, без забудови (для того суперфіцій).

Законодавство чітке: Цивільний кодекс України (ст. 407) встановлює договір як основу, Земельний кодекс (ст. 102-1) обмежує для масивів понад 75% сільгоспземель. Право виникає з реєстрації в Державному реєстрі речових прав, не потребуючи фізичної передачі землі.

Хто може бути сторонами договору емфітевзису

Власник – фізична чи юридична особа з правом розпорядження паєм. Емфітевт – будь-хто, крім тих, хто вже має постійне користування чи оренду тієї ж ділянки. Фермерські господарства, агрохолдинги активно використовують це для консолідації масивів.

Обмеження логічні: держслужбовці чи особи з конфліктом інтересів не можуть. У 2025-му Верховний Суд у постановах підкреслив, що емфітевт набуває повного володіння, ніби господар.

• Власник землі: Зберігає титул, може продати ділянку з обтяженням емфітевзисом.
• Емфітевт: Отримує автономію, але підзвітний за родючістю.
• Спадкоємці чи покупці: Автоматично входять у права після реєстрації.

Цей баланс робить емфітевзис привабливим для сімейних ферм: земля в родині, доходи стабільні.

Договір емфітевзису: як укласти та що включити

Договір – консенсуальний, набирає сили з підпису, але право фіксується реєстрацією. Строк – до 50 років, може бути безстроковим за домовленістю. Платний чи ні: власник часто бере одноразову суму, більшу за орендну передплату.

Істотні умови: кадастровий номер, площа, межі, цільове призначення, плата (розмір, строки), обов’язки з покращення ґрунту. Нотаріус посвідчує, реєструє в ДРРП. Вартість – 0,1% від НГО чи фікс.

1. Перевірити ділянку в Держгеокадастрі: немає арештів, обтяжень.
2. Домовитись про плату: наприклад, 10% НГО разово плюс рента.
3. Підписати нотаріально, зареєструвати за 5 днів.
4. Емфітевт інвестує в техніку, меліорацію.

Без помилок у кадастрі договір анулюють, як показала практика КАС ВС 2024-го.

Права та обов’язки сторін: повний розбір

Емфітевт панує на землі: сіє, збирає, суборендує без згоди власника, продає право (власник має переважне). Обов’язок – рілля не деградує, застосовувати еко-технології. Власник контролює цільове використання, отримує плату, може вимагати дострокового припинення за зловживання.

Таблиця нижче ілюструє ключове. Джерела: ЦКУ, zakon.rada.gov.ua.

Такий розподіл стимулює інвестиції: емфітевт будує амбари, власник спить спокійно.

Емфітевзис проти оренди: ключові відмінності

Оренда – зобов’язальна, емфітевзис – речова. Перша зникає з орендарем, друга живе вічно. Перед таблицею: оренда популярна (мільйони договорів), але емфітевзис кращий для довгострокових планів.

У 2025-му податки на емфітевзис прирівняли до оренди (Закон №4536). Емфітевзис виграє для агрохолдингів: консолідація без купівлі. Джерела: zakon.rada.gov.ua.

Реєстрація, припинення та судова практика

Реєстрація в ДРРП – обов’язок емфітевта, без неї право не виникає. Припинення: закінчення строку, смерть без спадкоємців, невикористання 2 роки, викуп власником. Судова практика 2024-2025 (ВС): емфітевзис захищає від рейдерства, бо речове.

Успішний кейс: харківський фермер продав емфітевзис за 500 тис. грн/га передоплати, земля родить соняшник.

Переваги емфітевзису для землевласників і фермерів

Для бабусі з паєм – разова сума на онуків, земля не продається. Фермер інвестує без купівлі: техніка окупається за 3 сезони. Недоліки: власник ризикує деградацією, емфітевт – змінами закону.

У 2025-му практика зросла: з реформою юрособи беруть масиви під емфітевзис. Це місток до повного ринку землі у 2026-му.

Емфітевзис пульсує життям агросектору, даючи свободу без втрат. Фермери шепочуть: “Земля годує тих, хто її любить по-новому”.

About the Author

Ярослав Стаценко

Administrator

Володимир — контент-менеджер блогу з 5-річним досвідом у створенні захопливого контенту. Експерт у digital-маркетингу, фанат технологій.

Visit Website View All Posts